Vítěz regulace hypotéčních úvěrů
V posledních článcích jsem popisoval změny, které byly na podzim aplikovány ve spotřebitelských úvěrech a hypotékách. Praxe ukázala, že banky se daných doporučení České národní banky (ČNB) převážně striktně drží. Hypoteční banky přestaly poskytovat tzv. 100% hypotéky. Maximálně lze nyní financovat 95 % hodnoty nemovitosti. Také došlo ke zdražení hypoték, u kterých je parametr LTV (z angličtiny Loan To Value = poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) vyšší než 85 %. Zdražení je u jednotlivých bank v rozmezí 0,3 % – 0,9 % p.a. Podobné zdražení lze očekávat na jaře příštího roku u hypoték s LTV vyšší než 80 %. Pokud řešíte otázku bydlení a preferujete do koupě vložit co nejméně prostředků nebo nemáte ani na vybranou, je třeba vzít v potaz, že trh hypoték se výrazně mění.
Zmíněné doporučení ČNB banky zodpovědně přetavují do praxe a vytváří se tlak, aby kupující vkládali více vlastních prostředků nebo si koupi úplně rozmysleli. Běžnou praxí v posledních letech je použití nezajištěných úvěrů ze stavebního spoření na dofinancování části kupní ceny nemovitostí, kde do určité částky není třeba ručit nemovitostí. Konkrétní kalkulaci můžeme uvést pro nyní maximálně možnou hypotéku do 95 % LTV.
Řekněme, že kupní cena nemovitosti je 3 000 000 Kč. Kupující má 5 % kupní ceny a zbylou část chce financovat úvěrem.
1. varianta, hypotéka 95% LTV
Sazby pro hypotéku s LTV 95 %, bez podmínky sjednání dalších produktů, jsou na úrovni 2,99 % splatnost 30 let, splátka = 12 000 Kč měsíčně.
2. varianta, hypotéka 85% LTV + úvěr ze stavebního spoření
Splátka hypotéky, se splatností 30 let a sazbou 1,79 % = 9 160 Kč měsíčně. Úvěr ze stavebního spoření (anuitně splácený) se sazbou 5,25 % p.a. při splatnosti 18 let, má splátku = 2 150 Kč měsíčně.
Celkem měsíční splátka obou úvěrů = 11 310 Kč.
Přesněji vyčíslit nákladovost první a druhé varianty za celou dobu splácení je komplikované. Do výpočtu vstupuje celá řada neznámých, jako např. jak se budou vyvíjet úrokové sazby pro další období fixace, jak časté a v jaké výši budou mimořádné splátky, apod. Uvažujme alespoň stejné podmínky po dobu fixace 7 let. Pak jsou za zaplacené úroky o cca 180 000 Kč v druhé variantě nižší. A zároveň je po sedmi letech nižší zůstatek úvěru o cca 100 000 Kč.
Na tomto konkrétním případě je vidět, že pokud chce kupující financovat maximální částku z úvěru, je výhodnější použít nezajištěný úvěr ze stavebního spoření vedle hypotéky.
Za vítěze regulace hypoték tak můžeme označit stavební spořitelny, u kterých lze očekávat nárůst poskytnutých úvěrů právě z důvodu větší poptávky, kdy budou kupující potřebovat dofinancovat kupní cenu z dalších zdrojů. Tato kombinace je už nyní používána v konkrétních situacích a bude ještě častější. Jsou samozřejmě výjimky na trhu, kdy např. Česká spořitelna k hypotéce další dofinancování nepovoluje. Tyto detaily však každý kvalitní úvěrový poradce ví.
Je otázkou, do jaké míry poklesne poptávka po nemovitostech z důvodu regulace maximálního LTV o 10 %, pokud stále zůstávají varianty pro dofinancování části kupní ceny. Omezení výše maximálního LTV nevnímám jako zásadní pro snížení poptávky po koupi nemovitostí. Více se může projevit snížení povoleného LTV (na 60 %) u hypoték, na tzv. investiční nemovitosti. Hypoteční banky toto doporučení různými způsoby již aplikují do hypotéčních metodik a omezení může ve větší míře zpomalit poptávku po nemovitostech, aby se zastavil výrazný nárůst cen nemovitostí, jak si ČNB přeje. Teprve čas ukáže, zda kroky ČNB nepomohou dokonce k poklesu cen nemovitostí.