Hypoteční boom na svém vrcholu
Hypoteční boom na svém vrcholu Dne 14. 6. 2016 vydala Česká národní banka (dále jen ČNB) zprávu o finanční stabilitě. V dokumentu jsou mimo jiné obsažena doporučení pro banky, družstevní záložny a stavební spořitelny. ČNB provedla šetření v bankách a ve zprávě jednotlivá doporučení hodnotí, doplňuje či upravuje. Jedná se o následující doporučení, jejichž účelem je regulovat a snížit dostupnost hypoték a potažmo zastavit výrazný nárůst cen nemovitostí. K nákupu nemovitostí se začíná uchylovat stále více lidí z několika důvodů. Mohu uvést hlavně nízké úrokové sazby, nákup nemovitosti je také vnímán jako bezriziková investice, a proto je častým jevem koupě nemovitostí za účelem dalšího pronájmu. Nyní blíže k doporučením ČNB.
Jedno z nejzásadnějších doporučení je dodržování limitů pro hodnoty LTV (Loan To Value = poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) u nově poskytovaných úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Dosud bylo záměrem regulovat LTV v pásmu 90 % až 100 %. ČNB přistupuje ke zpřísnění svého Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním úvěrů zajištěných rezidenčních nemovitostí, zejména ve smyslu snížení maximálních hodnot LTV.
- Dosavadní maximální limit LTV ve výši 100 % je od 1. 10. 2016 snížen na 95 % a od 1. 4. 2017 na 90 %.
- Stávající doporučený limit 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 90–100 % se od 1. 10. 2016 změní na 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 85–95 %.
- Dále se od 1. 4. 2017 stanoví limit na 15 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 80–90 %.
- ČNB dále institucím a bankám nově doporučuje, aby za využití všech dostupných informací identifikovaly, zda úvěr slouží k financování vlastnického bydlení, nebo k nákupu nemovitosti jako investice (pronájem). Pokud u žádosti o úvěr investičního typu shledají souběh charakteristik s vyšší úrovní rizikovosti, měly by uplatňovat LTV v maximální výši 60 %. Dle statistik trhu je podíl hypoték na investiční nemovitosti na úrovni 25 %. Uvedení tohoto doporučení do praxe by jistě zastavilo část poptávky po nemovitostech, hlavně ve větších městech.
Předpokládané dopady:
- úvěry nad 90 % LTV bude chtít ČNB zastavit, nejdříve od října (95 %) a následně od dubna 2017 (90 % max.)
- navíc bude mít snahu regulovat pásmo od 80 % do 90 % stanovením kvóty 15 % poskytnutého objemu úvěrů v tomto rozmezí. Aktuálně se mezi 80 až 100 % poskytuje bezmála 50 % objemu hypoték, opatření bude mít tedy na trh výrazný dopad, a to především v roce 2017! Počítejme s tím, že nyní cenově dostupné hypotéky do 90 % LTV budou muset banky regulovat buď přitvrzením parametrů, nebo zdražením.
- V kombinaci s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele, který vejde v platnost 1. 12. 2016 může dojít k omezení nebo zastavení poskytování úvěrů bez prokazování příjmů. K tomuto kroku již přistoupily v průběhu léta Hypoteční banka a Raiffeisenbank, které přestaly poskytovat hypotéky bez prokazování příjmu.
- S koncem tohoto roku skončí éra nejvyšší míry dostupnosti financování bydlení od roku 2008 (kdy došlo vlivem světové finanční krize k zhoršení dostupnosti financování i u nás). Dalším doporučením ČNB je zamezení uvolňování úvěrových standardů stanovováním nadměrných délek splatností či nestandardních průběhů splácení – max. splatnost by neměla překročit 30 let u hypotéky a 8 let u nezajištěného spotřebitelského úvěru k hypotéce – pravidlo 8 let se netýká úvěrů ze stavebního spoření.