Financování rekonstrukce a koupě nemovitosti bez zástavy
Financování rekonstrukce a koupě nemovitosti bez zástavy
Přemýšlíte, jak financovat koupi či rekonstrukci nemovitosti, ale nechcete zatěžovat svůj byt nebo dům zástavním právem ve prospěch úvěrujícího subjektu? Pak máte několik možností: různé varianty úvěru ze stavebního spoření a několik typů spotřebitelského úvěru. V zásadě jsou to jen dva typy úvěrů, ale velmi se liší v parametrech. Maximální splatnost může být 10 let, ale také až 30 let, což má významný vliv na výši měsíční splátky. Nejnižší sazby začínají na 1,99 % p.a., vyšší sazby jsou pak na úrovni přes 10 % p.a. Maximální částka úvěru bez zajištění je do částky 1 000 000 Kč. Družstevní bydlení si můžete pořídit bez zástavy jiné nemovitosti dokonce až do výše 2 000 000 Kč pouze se zajištěním jedním ručitelem a životním pojištěním. Na standardní hypoteční úvěr je při požadavku „bez zástavy“ potřeba zapomenout, ten je vždy zajištěn nemovitostí. Nutno zmínit, že financování přes hypoteční úvěr je ve většině případů levnější, a to i u menších úvěrů. Důvodem je, že hypoteční banky v posledních letech změnily u hypoték svoji cenovou politiku – snížily poplatky za zpracování a za vedení úvěru. A právě u menších úvěrů v řádech statisíců tyto poplatky výrazně navyšovaly roční procentní sazbu nákladů (RPSN) – jeden z důležitých ukazatelů, který by měl každý žadatel o úvěr sledovat. Při úvěru na rekonstrukci mají zpravidla stavební spořitelny výrazně nižší úrokové sazby než banky u spotřebitelských úvěrů. Další výhoda úvěru ze stavebního spoření je, že pokud již máte smlouvu o stavebním spoření několik let, nemusíte do určité výše úvěru (nejčastěji 300 – 500 000 Kč) prokazovat příjem. Navíc si zaplacené úroky můžete odečíst z daní, ať už jste zaměstnanec nebo podnikatel.
Než se rozhodnete, jakým typem úvěru vyřešíte bytovou potřebu, nesledujte vždy jen nejnižší úrok a zamyslete se, jaká máte od úvěru očekávání. Pokud například víte, že do 12 měsíců budete mít možnost úvěr doplatit, nemusí být překlenovací úvěr ze stavebního spoření nejlevnějším řešením. Stavební spořitelny totiž u většiny překlenovacích úvěrů neumožňují ukončení překlenovacího úvěru dříve jak po 2 – 3 letech, ani když vložíte celou dlužnou částku. A v této situaci nadále platíte úroky.
Několik otázek, které bychom si měli položit před podáním žádosti o úvěr:
- Budu mít prostředky navíc, abych mohl úvěr doplatit dříve?
- Mohu prokázat faktury na stavební práce a materiál?
- Kolik přesně budu na rekonstrukci potřebovat? (Připravte si detailní položkový rozpočet s porovnáním několika dodavatelů, protože následné řešení dodatečného úvěru může být komplikované).
- Z čeho uhradím případné vícepráce nad rámec rozpočtu?
- Jak mám ošetřena rizika nesplácení úvěru z důvodu nenadálých událostí (např. ztráta zaměstnání, pracovní neschopnost, pokles tržeb z podnikání)?
Konkrétní modelový příklad – úvěr 500 000 Kč na 10 let:
Při financování přes stavební spoření (s běžným úrokem 4 %) je částka, kterou zaplatíte navíc (při započtení daňových úlev a státní podpory) cca 102 000 Kč za 10 let. Při financování přes spotřebitelský úvěr (s úrokem 11 %) jsou zaplacené úroky cca 326 000 Kč. Rozdíl v našem modelovém případu tak činí přibližně 224 000 Kč. Nicméně není neobvyklé, že mají lidé v úvěrových smlouvách vyšší úrokové sazby. Je třeba důkladně číst úvěrové smlouvy, používat „zdravý selský rozum“ a před samotným podpisem žádosti o úvěr se zeptat alespoň na základní údaj: kolik přeplatím za celou dobu úvěru. Pokud již jakýkoli úvěr máte, je vhodné ověřit možnosti jeho refinancování za lepších podmínek.