Jak postupovat při koupi nemovitosti?
Nákup bytu či rodinného domu patří ke klíčovým životním rozhodnutím většiny lidí. Jak bychom měli při koupi nemovitosti postupovat? Základní podmínkou je dostatečné naplánování. Je důležité si ujasnit, jaké jsou naše potřeby a požadavky, současné i budoucí, jelikož bydlení není krátkodobá investice. Důležité je najít si nemovitost, kterou si mohu dovolit. Nejen se dívat na nabídky, ale také jít na prohlídky konkrétních nemovitostí. To vše alespoň půl roku před samotnou realizací. Tím předejdeme unáhlenému nákupu a mnohdy i podepisování rezervačních smluv za nevýhodných podmínek.
Na co se zaměřit při výběru správné varianty financování?
Vhodné je porovnat několik bankovních domů a hypotečních bank. Hodně informací je na internetu, ale porovnání sazeb na webu není vše. Většina srovnávacích webů je vlastněna nebo spoluvlastněna bankovními domy, které poskytují hypotéky. Objektivita je tedy relativní. Také se můžete obrátit na hypotečního makléře, který má dobré reference.
Jaké jsou standardní sazby hypotečních úvěrů?
Z vývoje úrokových sazeb hypotečních úvěrů v ČR je zřejmé, že nikdy nebyla lepší doba na sjednání hypotéky. Průměrné sazby hypoték dlouhodobě klesají. V únoru byla průměrná sazba 2,27 % p.a. Jsou zde zahrnuty všechny sazby bez ohledu na fixaci, tedy i variabilní sazby a hypotéky, které mají různý poměr výše úvěru a hodnoty nemovitosti. Nejnižší sazby bývají pro fixaci na 3 roky nebo 5 let. Ostatní fixace jsou možné na jakýkoliv počet let (2, 7, 10 let, apod.). Větší flexibilitu vám dává kratší fixace. Jistotu stejné splátky samozřejmě fixace delší. Nižší fixní sazbu na úrovni 1,59 % – 2,49 % p.a. lze aktuálně získat, pokud máte alespoň 10 – 15 % z hodnoty nemovitosti.
Mohu koupit nemovitost bez vlastních zdrojů?
Ano, jen musíte počítat s vyšší sazbou. Sazby u tzv. stoprocentních hypoték (bez vlastních zdrojů) se pohybují od 2,34 % do 4,39 % p.a., ale některé banky tento typ hypotéky vůbec neposkytují. Česká národní banka by údajně chtěla regulovat (zakázat) 100% hypotéky. Je otázkou do jaké míry by to zamezilo stoprocentnímu financování. Stále existuje možnost financovat zbylou část kupní ceny úvěrem ze stavebního spoření, které se poskytuje až do částky 800 000 Kč bez nutnosti zástavy nemovitosti, aniž byste měli již uzavřenou smlouvu o stavebním spoření.
Pozor na životní pojištění
Pokud vám někdo tvrdí, že životní pojištění musíte k hypotéce mít, nebo dokonce, že nejprve musíte sjednat právě pojištění, rychle pryč. Jedná se o prodejce pojištění a ne kompetentního člověka, který vám dobře poradí s hypotékou. Životní pojištění některé banky vyžadují u „100% hypotéky“ nebo v jiných výjimečných případech, životní pojištění tedy není rozhodně povinné. Jediné pojištění, které banka k hypotéce vyžaduje, je pojištění nemovitosti. Sjednání životního pojištění má vliv na konečnou sazbu, a to ve výši 0,1 % – 0,5 %. Mezi bankami jsou velké rozdíly. Banka, která poskytuje nejvýraznější slevu, má toto pojištění nejdražší. Při hypotéce např. 2 milióny vychází u této banky cena pojištění 1 000 Kč měsíčně. U jiných hypotečních bank je nejnižší cena životního pojištění při stejném rozsahu pojistného krytí přibližně 320 Kč měsíčně. Může tedy nastat situace, kdy se vyplatí úvěr s vyšší úrokovou sazbou, protože součet pojistky a splátky hypotéky může být díky nižšímu pojistnému celkově nižší. Zveřejňování ukazatele RPSN je povinné a je dobré jej sledovat.
Přeplatím statisíce, tak si hypotéku raději nevezmu
Ptejte se, kolik na hypotéce přeplatíte. Ale nominální číslo, které na první pohled může odradit, není vše. Reálné náklady snižuje odečet úroků z hypoték, ať už jste zaměstnanec nebo podnikatel. Zároveň se v čase mění hodnota peněz. Pokud vezmete v úvahu dlouhodobou inflaci 2 % a sazbu hypotéky máme 2,00 % p.a., tak za dobu hypotéky, ať už je splatnost 15 nebo 30 let, reálně splatíte přibližně stejnou částku, jakou jste si půjčili. Tento hrubý výpočet mohou zásadně ovlivnit faktory jako výše inflace/deflace, sazba hypotéky pro další období fixace, konkrétní spotřebitelský koš apod.
Mám splatit hypotéku co nejdříve nebo zvolit nižší měsíční splátku?
Splatnost (délku) hypotéky lze nastavit na 5 až 40 let. Přístupy k volbě délky splatnosti jsou v zásadě dva. Buď můžete dát přednost co nejrychlejšímu splacení dluhu, pokud nechcete dlužit peníze, nebo mít raději rezervu a zvolit delší splatnost. Případné volné zdroje lze spořit (investovat) a při výročích fixace realizovat mimořádné splátky nebo odkládat na pozdější dobu. Matematické modely vycházející z výsledků na finančních trzích hovoří pro druhou variantu. Ale kromě nejistoty ohledně výnosu investic v dalších letech je také otázka, zda volné měsíční přebytky skutečně budeme zhodnocovat nebo je utrácet.
Netradiční typy hypoték
Běžný model hypotéky je: kupuji si nemovitost na své bydlení (případně na pronájem) a prokazuji bance příjem (ze zaměstnání nebo podnikání). V tomto případě lze dnes očekávat sazbu kolem 2,00 %.
Na trhu je však nepřeberné množství dalších typů hypoték, například:
- Bez prokazování příjmů, kdy vám banky půjčí až 50 – 60 % hodnoty nemovitosti, aniž byste prokazovali příjem. Sazby jsou obvykle vyšší – 1,84 % – 4,51 % p.a.).
- Neúčelové hypotéky, známé jako tzv. „americké“ hypotéky. Pokud máte k dispozici nemovitost do zástavy a dostatečné příjmy, můžete si půjčit prostředky na cokoli. Sazby čekejte vyšší – 3,74 % až 7,59 %.
- Dokonce je možná i kombinace neúčelové hypotéky bez prokazování příjmu. Tento typ hypotéky ale poskytují jen čtyři banky na trhu – se sazbami 3,74 % – 6,69 %.
- Hypotéka na koupi družstevního bytu. Všechny banky vám řeknou, že ji umí, ale musíte dát do zástavy jinou nemovitost. Dále je několik bank, které nevyžadují jinou zástavu, ale je nutné, aby družstevní byt byl převeden do 2 let do osobního vlastnictví.
- Předhypoteční úvěr, který je většinou používán pro financování družstevního bydlení. Ale lze jej také použít u developerských projektů, kde po vás chtějí prostředky dříve, než je byt dokončen.
- Překlenovací hypotéky (pozor, nezaměňovat s překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření). Tento typ hypotéky je pro situace, kdy již nemovitost vlastníte, ale chcete koupit jinou (dražší) a nemáte vlastní zdroje.