Daň z nabytí nemovitosti končí. Co bude dál a jak to ovlivní ceny nemovitostí?
V září došlo k tomu, o čem se již roky mluvilo a co někteří politici dlouhodobě prosazovali – ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Paradoxně k tomu přispěla letošní koronavirová krize, která debatu akcelerovala. Jaký dopad bude mít zrušení daně na trh s nemovitostmi? I o tom se dočtete v tomto článku.
Nepopulární a značně nesystémová daň z nabytí nemovitých věcí byla součástí českého právního řádu již od roku 1993. Nejprve činila 3 % ze základu daně, tedy kupní či posudkové ceny, od roku 2013 pak o procento víc. To mohlo znamenat dodatečný výdaj ve výši stovek tisíc korun, obzvlášť v Praze. Poté, co byla novelizací zákona v roce 2016 daňová povinnost přenesena na kupujícího, musel nový majitel podat do tří měsíců od zápisu vkladu do katastru nemovitostí daňové přiznání. Nesystémový charakter této daně dokládá skutečnost, že daňová povinnost v některých případech vznikala, jindy ale ne. Daň jste tak nemuseli platit při koupi novostavby. Od daně bylo osvobozeno i nabytí nemovitosti v družstevním vlastnictví či nabytí nemovitosti se vztahem k veřejnému blahu. To znamená, že tam, kde občané museli daň platit, stát či místní samospráva neplatily nic. Na rozdíl od novostaveb byla čtyřprocentní daní zatížena koupě starší nemovitosti. Člověk byl tedy touto cestou finančně sankcionován za to, že si pořizoval nemovitost, a to navíc za situace, kdy kupní cenu hradil z již jednou zdaněných peněz.
V důsledku zrušení daně z nabytí nemovitých věcí stát přijde zhruba o 13 miliard korun ročně. Do rozvoje infrastruktury, bytového fondu a dalších kapitol určených pro rozvoj bydlení však v minulosti směřovala jen část z takto vybraných prostředků. Porovnáme-li výši daně se zahraniční praxí, zjistíme, že v České republice byla vyšší, než je celosvětový průměr. Ačkoli toto tvrzení neplatí o sousedním Německu či Rakousku, například na Slovensku jsou už od roku 2005 nemovitosti od daně zcela osvobozeny stejně jako v Británii či Rusku, v USA pak daň v průměru nepřekračuje 1 %.
Zákonodárci ke zrušení daně přistoupili v reakci na koronavirovou krizi, která na jaře téměř zmrazila trh s realitami. K faktickému zrušení sice dojde až 31. března 2021, ale rozhodnutí má retrospektivní účinnost. Kdo byl zapsán do katastru jako nový vlastník v prosinci 2019 a později, nemusí podávat daňové přiznání ani platit daň. V případě, že k tomu již došlo, může příslušný finanční úřad požádat o vrácení přeplatku, který takto vznikl. Ministerstvo financí si od tohoto kroku slibuje jednak úsporu na straně občanů, jednak mírné zlevnění či alespoň zastavení rychlého růstu cen nemovitostí a vyšší příjmy na DPH, které budou kompenzovat výpadek ve výši 13 miliard.
Přímé dopady na vývoj cen nemovitostí jsou však velice sporné. Podívejme se na důvody. Stagnaci či poklesu cen může nahrávat snížení nájemného v posledních měsících, které bylo vyvoláno faktickým zastavením cestovního ruchu a související absencí poptávky po krátkodobém pronájmu (Airbnb), růstem nezaměstnanosti, nástupem home office a distanční výuky. Dalším faktorem je neochota investorů kupovat za čím dál vyšší ceny s ohledem na výnosy z nájmu či snížení poptávky mezi určitými, současnou krizí zvláště postiženými skupinami obyvatel, jako je gastronomie či cestovní ruch. Opačným směrem naopak působí nedostatek dostupných nemovitostí, pomalé povolovací procesy v důsledku nevhodně nastavené legislativy, velmi nízké sazby hypoték, poněkud mírnější regulace při získávání úvěrů, dostatek hotovosti, kterou má řada investorů stále k dispozici, a v neposled ní řadě i neschopnost státu rozšiřovat bytový fond. Zohledníme-li tyto skutečnosti a tendence, pak se nabízí poměrně jasný závěr: zrušení daně z nabytí s cenami nemovitostí příliš nepohne.