Je vhodná doba k nákupu investiční nemovitosti?
Ceny nemovitostí hlavně v posledních dvou letech výrazně vzrostly. Z mého pohledu vnímám na trhu několik faktorů, které měly za následek nárůst cen:
- Nízké sazby na termínových vkladech a spořicích účtech v bankách, které přiměly širokou veřejnost investovat do nemovitosti za účelem pronájmu.
- Historicky nejlevnější hypotéky a jejich snadná dostupnost(od 10/2016 dochází však k výrazným změnám) .
- Nízká nezaměstnanost, v Praze velký nárůst cizinců, hlavně zahraničních pracovníků, kteří poptávají koupi nemovitosti.
- Změna výkladu poplatníka daně z převodu nemovitosti (daně z nabytí) daň ve výši 4 % již platí od listopadu 2016 kupující.
- Relativně malý počet nových bytů (oproti počtu prodaných), které se dostávají do nabídky. Např. na jednom z největších realitních portálů, které inzerují nemovitosti je nyní o 30 % méně nabízených nemovitosti (v celé ČR) než před rokem.
Trend rostoucích cen se může změnit z několika důvodů:
- Regulace hypoték. Klienti budou pro získání „rozumné“ sazby u hypotéky potřebovat alespoň 20 % vlastníchzdrojů. Pokud klient uvede, že se jedná o nemovitostna pronájem, může banka v některých případech poskytnout úvěr pouze na 60 % kupní (odhadní) ceny. A pokud se nezastaví růst cen nemovitostí, tak ČNB avizuje, že doporučení vůči hypotéčním bankám mohou podmínky získání hypoték dále zpřísňovat.
- Zvyšování úroků na vkladech v bankách (očekávání spíše na přelomu roku a v příštím roce) mohou některé klienty přimět k přesunu zpět do vkladů u bank. Vedle toho může mnoho nových „nemovitostních investorů“ shledat, že starat se o pronájem nemovitosti a její údržbu je více práce než jen číst pravidelně výpisy z účtu/investic.
- Odliv zájmu zahraničních investorů pokud by došlo ke globálnímu poklesu („krizi“ – recesi) ve světě.
- Velký počet projektů, na kterých developeři nyní intenzivně pracují, které mohou otočit poměr nabídky a poptávky.
Pak lze spočítat alespoň jednoduchou kalkulaci. Koupím byt za 2 (3) mil. Kč, který pronajmu za 100 000 Kč/rok = hrubý výnos 5 % (3,3 %).
Zaregistroval jsem i argument, že výnos je daleko vyšší, protože dám z vlastních zdrojů jen část kupní ceny, a ta větší část půjde z hypotéky.
Ale tady je třeba si uvědomit, že téměř celý příjem z nájmu připadne na splátku úvěru.
Možná rizika – byt se nemusí obsadit celých 12 měsíců v roce, mohu mít neplatiče. Výnos snižují pravidelné náklady na průběžné udržování nemovitosti. Příjem z nájmu by se měl zdanit.
Vyvaroval bych se nyní nákupu panelových bytů na investici v hůře dostupných lokalitách, které mohou ztratit v příštích letech na ceně, i když výnos může být s ohledem na nižší pořizovací cenu zajímavější.
Ceny nových bytů a domů při posledním poklesu cen na realitním trhu klesaly jen minimálně. Pokud se jedná o investici na opravdu dlouhou dobu, pokud uvažujete o držbě nemovitosti třeba i v důchodu (pronájem bude zajištovat část příjmu v penzi), tak naopak čím dříve záměr realizujete, tím dříve bude úvěr splacen, za 25–30 let nebude zásadní, jestli jste byt koupili za 3,2 nebo 3,5 mil. Kč. Pokud máte někoho v krajských městech, kdo by se o pronájem staral, může dávat smysl koupit byt jinde než v Praze. Každý má jiné představy a nachází se v odlišných situacích, to je třeba zohlednit, abychom si zodpovědně odpověděli, zdali je doba k nákupu vhodná.