Zpravodaj městské části Praha 13

Vydavatel: Rada MČ Praha 13, Sluneční náměstí 13, 158 00

Skončila doba levných hypoték?

I když index průměrných úrokových sazeb českých hypoték v posledních měsících setrvale klesal a v lednu dosáhl hodnoty 1,94 %, pokračování trendu je nepravděpodobné. Několik bank už přikročilo k navýšení sazeb. Na trhu s hypotékami začíná panovat nervozita, jakým tempem budou úvěry na bydlení zdražovat. Je k tomu důvod? To a mnohem víc se dočtete na následujících řádcích.
Nejprve se krátce ohlédněme zpět na dynamiku vývoje úrokových sazeb u hypoték. Nejvýraznějším rysem je dlouhodobá tendence snižování sazeb, byť s výkyvy směrem nahoru. V posledních 15 letech dosáhla průměrná sazba rekordních hodnot kolem 5,8 % v dobách globální hospodářské krize v roce 2008. K nárůstu pak došlo už jen v letech 2017 až 2019 z úrovně 1,8 % na 3,0 %. Následoval další pokles, který v současnosti podle všeho vrcholí. Lze očekávat, že i v případě zvyšování úrokové hladiny nedojde v dlouhodobém horizontu k prolomení hranice 5 % – průměrná výše úrokové sazby bude spíše kolísat v rozmezí 2 až 4 %.
Nejde tu jen o statistiku nebo historii. Predikce vývoje sazeb a práce s různými variantami by měly být praktickou součástí finančního plánování a hrát roli při rozhodování o koupi nemovitosti, je-li pořizována prostřednictvím hypotečního úvěru. Pokud si teď totiž vezmete hypotéku ve výši 5 mil. Kč se sazbou 1,99 %, budete při splatnosti 30 let měsíčně splácet 18 481 Kč. Může se ale stát, že za 5 či 8 let od banky dostanete sazbu 3,5 %, což by splátku zvýšilo na 22 452 Kč. Při sazbě 5 % pak na 26 841 Kč. Čím vyšší hypotéka je, tím je přirozeně větší rozdíl při pohybu sazeb. Proto je důležité brát při rozhodování i tento aspekt v úvahu.
Roli by měl hrát zvláště při volbě délky fixace, tedy období, po které banka garantuje platnost předem dohodnuté úrokové sazby. Škála fixací je široká – pohybuje se od 1 roku do 10 let i více. Nejčastěji však s klienty volíme 5 až 10 let, hlavně podle toho, zda plánují realizovat mimořádné splátky, nebo dokonce nemovitost prodat a úvěr splatit. Ze zákona mají spotřebitelé právo na bezplatnou mimořádnou splátku až do výše 25% jistiny ročně. Pokud je splátka vyšší nebo častější, je třeba počítat se sankcí, která se odvíjí i v závislosti na době fixace – čím delší doba zbývá do konce fixace, tím vyšší sankce bývá. Pokud se naopak chcete držet splátkového kalendáře a nehodláte se nemovitosti zbavovat, dávají za současných podmínek smysl delší fixace. Po celou dobu budete mít jistotu dohodnuté splátky. Jistota je ovšem vykoupena poněkud vyšší sazbou.
Riziko výraznějšího nárůstu měsíčních splátek se týká primárně nadprůměrných úvěrů, kde může jít o dost tisíc korun. Na takové hypotéky ovšem standardně dosáhnou jen klienti s dostatečnými příjmy (bonitou), které banky s ohledem na doporučení České národní banky detailně prověřují. Mají-li tito klienti vysoké příjmy nyní, je pravděpodobné spíše to, že je za několik let (v době hypotetického navýšení splátek) budou mít ještě vyšší, takže by se neměli dostat do problémů se splácením. Platí to o to víc, zohledníme-li vliv inflace, která na jedné straně znehodnocuje peníze včetně vašich úspor, na straně druhé zlevňuje úvěry a reálně snižuje splátky. Pokud vedle sebe postavíme vývoj úrokových sazeb u hypoték a vývoj inflace, zjistíme, že např. v „rekordním“ roce 2008, kdy úroková sazba překonala 5,8 %, inflace dosahovala 7 %. Reálně si tedy lidé půjčovali od bank zadarmo, a ještě na tom vydělali. Podobná situace byla v posledních měsících se sazbami kolem 2 % a inflací nad 3 %.
Problematika inflace a růstu úrokových sazeb má výrazný makroekonomický a v neposlední řadě politický rozměr. Stěží si lze představit, že by vlády a centrální banky v situaci raketově rostoucího zadlužení akceptovaly výrazné zvyšování úrokových sazeb. Ani stát, ani firmy, ani řada jednotlivců by totiž takovou zátěž nezvládli. Radikálního zvýšení sazeb se proto není třeba příliš obávat. Hypotéky jsou a nadále budou výhodným nástrojem k pořizování bydlení a dlouhodobému budování rodinného majetku.

Ondřej Marek, Ladislav Zemánek,
Stone&belter, ondrej.marek@sbelter.cz