Jak největší developeři zneužívají svého dominantního postavení na nemovitostním trhu
Líbí se vám nemovitost, kterou staví jeden ze dvou největších developerů v ČR? Mají rozumné ceny a dle dlouhodobého působení na trhu určitě staví kvalitně.
To jsou poslední dobré zprávy, které vás čekají. Nečekejte rovnocenný smluvní vztah. Tito developeři sází na to, že nebudete věnovat dostatečnou pozornost smlouvám. Hlavně mám na mysli Budoucí kupní smlouvu a kupní smlouvu. Připravte se na obchodní strategii – ber nebo nech být. Tato situace není jen s developery, ale bývá také s bankami. Nicméně banky jsou instituce s velkou regulací ČNB, ale přesto se setkáte s tím, že některá ustanovení ve smluvních dokumentech (např. v úvěrové a zástavní smlouvě) jsou schopni změnit. V některých případech je ochota a schopnost bank ke změnám v nečekaně velkém rozsahu. Mohlo se zdát, že „pokrizová“ léta, kdy neměli developeři takový odbyt nemovitostí, zlepší jejich chování. Opak je pravdou.
Je logické, ale ne automatické, že ten, komu dáváte peníze a necháváte vydělat, se vám bude snažit vyjít vstříc. Samozřejmě musí developeři, stejně jako každá obchodní firma, řešit řízení rizik, aby např. posunutí termínu kolaudace kvůli počasí nebo chybě subdodavatele neznamenaly ztrátu nebo v extrémním scénáři nedokončení projektu, což by v konečném důsledku poškodilo samotného kupujícího.
Nejčastější případy, kdy vám developeři dávají najevo, že jsou víc než vy:
- na vaše dotazy ke smluvní dokumentaci nedostanete odpověď právního oddělení, ale jen od obchodního zástupce, který vás slušně odbyde, že smlouvy se v žádném případě měnit nebudou a že klidně můžete od záměru koupě odstoupit
- developeři přímo vylučují konkrétní ustanovení nového občanského zákoníku
Absence údajů v kupní smlouvě:
- neuvedení výměry bytu, a/nebo jednotlivých místností
- nedostatečné uvedení termínu předání bytu/domu, použití „přiměřená lhůta“ místo konkrétních časových údajů
- počátek záruční lhůty od kolaudace, ne od předání bytu
- vysoké finanční sankce za vyjádření názoru v případě další výstavby stejného developera v dané lokalitě
- musíte ve smlouvě podepsat, že vaše odvolání ve stavebním řízení proti dalším fázím výstavby znamená, že developer odstoupí od kupní smlouvy
Chápu, že v dnešní době může administrativa s úřady komplikovat práci developerů. Ale je absurdní, že nějaký čas vlastníte byt/dům, splácíte hypotéku, developer chce postavit vedle vašeho domu novou výškovou budovu, vy se odvoláte ve stavebním řízení a developer přijde, že kupní smlouva na byt/dům, kde již bydlíte, neplatí a odstupuje od ní.
Jak by následný soudní spor dopadl?
V běžném životě nezbyde většině lidí nic jiného než podmínky akceptovat. Řešíme přeci bytovou otázku, kdy se většinou stěhujeme do lepšího, většího bytu/domu. Spoléháme pak, že developer zvučného jména se bude chovat alespoň slušně, když ne právně korektně. Není jednoduché jednat v tomto nerovném boji a komunikaci eskalovat, že smlouvu nepodepíšeme. Bez činnosti a zpětné vazby však žádné změny nedocílíme. Jsou samozřejmě i slušní developeři, kteří mají vyvážené smlouvy. Text v článku se týká dvou nejznámějších developerů v Praze. Doporučuji konzultovat Budoucí a kupní smlo uvy s právníkem, který se na danou problematiku zaměřuje. Vyvarujte se právníkům, kteří se specializují na jiný druh práva. Ti vám samozřejmě smlouvy rádi budou připomínkovat, ale spíše kvůli tomu, aby měli za co účtovat. Za poslední roky přibyly také kvalitní právní služby typu „kontrola smluv“, které pro vás umí rozklíčovat, jaká zásadní právní rizika podpisem přijímáte. Několik tisíc korun navíc za to stojí.