Stavba na cizím pozemku v novém občanském zákoníku
Vlastním malý domek, který bohužel není postaven na mém pozemku. Majitel pozemku mě nedávno navštívil s novým občanským zákoníkem v ruce a oznámil mi, že po Novém roce se stavba stane součástí pozemku. Bohužel, zaslechl jsem to samé a bojím se, že má majitel pozemku pravdu. Je možné, že bych mohl o svůj domek přijít? Může mě majitel pozemku vystěhovat?
Vážený pane, v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku se s podobnými dotazy setkávám velmi často. Buďte klidný, i po lednu 2014 budete majitelem svého domu a nikdo Vás stěhovat nebude. Nový občanský zákoník se vrací ve svém ustanovení § 506 ke staré a osvědčené zásadě, že stavba je součástí pozemku. Lze tedy říct, že konstrukce pevně spjaté s pozemkem už nebudou věcmi samostatnými, ale budou tvořit právě součást pozemku. Tato zásada u nás platila až do roku 1950 a je pravdou, že současná úprava, dle které majiteli stavby i pozemku mohou být dvě různé osoby, způsobuje často problémy. Vlastník pozemku pod Vaší budovou zřejmě ve svém studiu nového občanského zákoníku přehlédl ustanovení § 3055 odst. 1, které výslovně uvádí, že „stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.“ Po Novém roce tak mohou nastat dva případy:
Pokud je stavba i pozemek ve vlastnictví jedné osoby, dnem účinnosti zákona se obě samostatné věci stanou věcí jednou – stavba se stane součástí pozemku. V případě jakýchkoli dispozic s pozemkem budete disponovat i se stavbou.
Pokud stavba a pozemek mají rozdílné vlastníky, nestane se stavba vlastnictvím majitele pozemku. Přesto k jisté změně dojde – po Novém roce vznikne vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku.
Důvod vzniku předkupního práva je zřejmý. V budoucnu tak bude moci stavba snáze splynout s pozemkem, neboť pokud bude kterýkoli z vlastníků prodávat svou věc (stavbu či pozemek), bude jí muset nejprve nabídnout druhému z vlastníků. I v případě, že toto předkupní právo nebude využito, zůstane zachováno a tuto povinnost bude mít i jakýkoli další vlastník. Jak jsem již zmínil, stavba bude součástí pozemku. V praxi je časté, že stavba jednoho vlastníka přesahuje malou částí na pozemek vlastníka jiného, například kvůli špatnému zaměření. Zákon proto zavádí nový pojem, tzv. přestavku a prohlašuje, že se takto zastavěná část pozemku stane vlastnictvím zřizovatele stavby. Podmínkou ovšem je, že vlastník této stavby stavěl v dobré víře, tedy rozhodně ne s vidinou rozšířit si svůj dům i o kus sousedovy zahrady.