Jak koronavirus ovlivnil hypotéky
Situace na hypotečním trhu se v posledních týdnech dynamicky vyvíjí. V souvislosti s šířením koronaviru a restriktivními opatřeními vlády došlo k výraznému zpomalení ekonomiky. To má přirozeně dopad i na schopnost lidí dostát svým finančním závazkům, kupříkladu hradit včas splátky úvěrů. S konkrétními podpůrnými kroky proto přišla nejen vláda, ale také centrální banka. Jde zejména o snížení základních úrokových sazeb, uvolnění úvěrových limitů a moratorium na splácení úvěrů. Podívejme se tedy na jednotlivé kroky zblízka.
Úrokové sazby se Česká národní banka rozhodla v březnu snížit hned dvakrát. Zatímco ještě v půli měsíce byla hlavní, tzv. dvoutýdenní repo sazba ve výši 2,25 %, koncem měsíce už byla situace docela jiná. Centrální bankéři ji totiž snížili na rovné 1 %. Pokud jde trojice základních sazeb ČNB dolů lze očekávat, že podobným směrem se budou pohybovat i sazby úvěrů a to už proto, že cena peněz na trhu klesá. Podíváme-li se však na současnou situaci na hypotečním trhu, zjistíme, že banky se snižováním sazeb otálejí. Pokud už ke změně došlo, bylo to u velkých bank, jejichž dosavadní sazby byly ve srovnání s konkurencí o hodně vyšší. Až na výjimky se sazby ani zdaleka nepřibližují ke 2 %. A banky již daly najevo, že snižovat budou jen minimálně, pokud vůbec. Vyloučen dokonce není ani opačný scénář. Jak si to vysvětlit? Banky si teď totiž sice půjčují levněji, ale vzhledem k celkové volatilitě a nejistotě na trzích se zvýšila rizika. Například značně vzrostla pravděpodobnost, že se dlužníci bank dostanou do platební neschopnosti. Tato rizika se proto snaží kompenzovat navýšením rizikových marží, které v důsledku vede k zachování původní výše komerčních úrokových sazeb u hypoték.
ČNB se pokusila udržet ekonomiku v chodu nejen snížením sazeb, ale také uvolněním limitů úvěrových ukazatelů pro nové hypotéky a to s platností od 1. dubna. Vzhledem k dosavadní restriktivní politice centrálních bankéřů to někteří považovali za apríl. ČNB totiž zcela zrušila ukazatel DTI, vyjadřující poměr výše úvěru a čistého ročního příjmu žadatele, který nesměl převýšit devítinásobek. Dále zmírnila ukazatel DSTI, tedy poměr celkového zadlužení a čistého měsíčního příjmu. Ten se zvýšil ze 45 % na 50 %. Posledním strašákem žadatelů o hypotéku je ukazatel LTV, tj. výše hypotéky vůči hodnotě zastavované nemovitosti. Zatímco až doposud činila hodnota 80 % s tím, že případné úvěry do výše 90 % byly zatíženy vyšší sazbou a možnosti jejich udělování byly omezeny, nově byl limit nastaven na 90 % a na výjimku mohou banky schválit i hypotéky s vyšším ukazatelem. ČNB uvolnění vysvětluje tak, že za současné situace se dosavadní limity mohou stát nadměrně přísnými. Zprávu, která drtivou většinu zájemců o hypotéky musela potěšit, však kalí skutečnost, že řada bank naopak přikročila ke zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték, aby se tak vyhnula zbytečným rizikům. Některé banky nyní schvalují hypotéky jen do 80 % LTV. I v tomto případě tak komerční banky jednají v rozporu s duchem opatření, která přijala ČNB.
Ti z nás, kteří se kvůli současné krizi dostali do finančních problémů, budou moci odložit splácení úvěrů a hypoték na tři nebo na šest měsíců. Podmínek je jen pár. Ta hlavní je, že smlouvy musely být podepsány před 26. březnem. Pokud měl dlužník zpoždění se splátkou více než třicet dnů, o odklad žádat nemůže. Moratorium se také nevztahuje na kreditní karty, kontokorenty, investiční hypotéky či operativní leasing. Nejedná se o plošné a automatické opatření. O odklad si každý ve své bance musí požádat. Banky však oprávněnost jednotlivých žádostí nijak neprověřují. Zatímco v případě fyzických osob se přeruší splácení úroků a jistiny, firmy musejí úroky i nadále platit. I fyzickým osobám bude úrok po dobu přerušení nabíhat, výše úroku z prodlení je však zastropována.