Kde se zastaví ceny bytů?
Za poslední rok vzrostly ceny všech typů rezidenčních nemovitostí v ČR o více než 10 %. V posledním čtvrtletí roku 2020 se cena bytů a domů zvýšila meziročně o 8,9 %, a růst tak byl čtvrtý nejvyšší v celé Evropské unii (průměrné tempo růstu v EU činilo 5,7 %). S ohledem na vývoj v uplynulé dekádě to není nic nového. Jaký vývoj lze na trhu nemovitostí očekávat v následujících letech?
Radikální růst cen, který začal v roce 2014, není dlouhodobě udržitelný. Je spíše nepravděpodobné, že by se například cena bytů během následujících pěti let zvýšila o 75 %, jako tomu bylo mezi lety 2014 až 2020. Ceny však přesto budou dlouhodobě růst. Neexistuje totiž snad žádný relevantní argument, který by svědčil o opaku. Budoucnost rezidenčního trhu v krátkodobém i střednědobém horizontu bude výrazně určovat deficit dokončených nemovitostí, hlavně v Praze a Brně. Ve srovnání s pokrizovým rokem 2009 se staví zhruba o čtvrtinu méně. Poptávka je přitom silnější než v minulosti. V Praze chybí desetitisíce bytů a podle nejnovějších údajů letos developeři dokončí méně staveb než loni. Na vině nejsou developeři, kteří jsou často obviňováni z toho, že současnou situaci způsobili, ale především zastaralá a zkostnatělá legislativa, nízká (finanční) motivace jednotlivých obcí a měst nové projekty povolovat a pomalá práce ze strany úředníků, kterou koronavirová krize ještě zhoršila.
Aktuální data ukazují, že i nadále působí silněji faktory tlačící poptávku po rezidenčních nemovitostech směrem nahoru (zájem o investiční nemovitosti, výhodné úrokové sazby, absence daně z nabytí nemovitosti, částečné rozvolnění limitů ČNB pro poskytování hypotečních úvěrů apod.) než faktory, které by zvyšovaly nabídku nemovitostí (legislativa umožňující pružněji zvyšovat objem výstavby pro případ zvýšené poptávky či dostatek pracovních sil ve stavebnictví). Výjimky sice existují, ale pouze potvrzují pravidlo.
Zajímavým fenoménem posledních měsíců je výrazné zdražování starších nemovitostí. Ceny bytů na sekundárním trhu rostou dokonce rychleji než ceny novostaveb. Průměrná nabídková cena bytu v Praze překonala v letošním roce hranici 120 tisíc Kč/m2, která se před pěti lety mnohým jevila jako astronomická. Situace se pochopitelně různí v jednotlivých regionech, nicméně zdražování je charakteristické pro celou republiku. Někdy mohou procentuálně ceny nemovitostí růst rychleji mimo Prahu, kde jsou už nyní ceny hodně vysoko. Zvrat přesto nelze reálně očekávat, ačkoli ho po vypuknutí současné krize leckdo vyhlížel. Stal se pravý opak.
Neplatí ani tvrzení, že ceny jsou tlačeny vzhůru velkým objemem hypoték. Podíváme--li se na počet hypoték v roce 2019 a 2020, číslo je velmi podobné. Navýšení objemu hypoték je v prvé řadě dáno právě růstem cen nemovitostí, který podpořila slabá nabídka, zrušení daně z nabytí nemovitosti a v neposlední řadě fenomén refinancování. Česká národní banka otevřela pomyslnou Pandořinu skříňku a podpořila častější refinancování. Nemalou část objemu tak tvoří refinancované úvěry. Přesná čísla o těchto transakcích banky bohužel nezveřejňují. Jedno je ale jasné: Nových hypoték na koupi a výstavbu výrazněji nepřibylo.
Silná poptávka souvisí také s velmi nízkými sazbami dosud oblíbených bankovních depozitních produktů. Objem depozit se zvýšil z 2 725 mld. Kč v roce 2019 na 3 056 mld. Kč v roce minulém. Nízké sazby vkladů nutí občany hledat alternativy k bankovním vkladům a jednou z alternativ jsou právě nemovitosti. Při současném zdražování nemovitostí přirozeně záleží na tom, zda kupujete nemovitost na vlastní bydlení (která vám do budoucna přinese zajištění na stáří a lze akceptovat i vyšší tržní cenu), či na investici. Zde je potřeba vzít v úvahu mnohem více faktorů. V obou případech vám nicméně rádi pomůžeme vybrat optimální řešení.