Co vám v bance neřeknou o skutečně zaplacených úrocích
Stejná úroková sazba, ale rozdíl až sto tisíc na zaplacených úrocích za dobu trvání úvěru. Každodenní realita v případě, kdy žádáme v bankovních institucích o různé typy úvěrů. Nejčastější rozdíly jsou v systému úročení hypotečních úvěrů a úvěru ze stavebního spoření (nejčastěji tzv. překlenovací úvěr).
a) Hypoteční úvěr
Je splácen stále stejnou splátkou, která se v průběhu času nemění (anuita). Anuita se skládá ze dvou částí – splátky jistiny a úroků. Poměr mezi úroky a jistinou je nejvyšší na počátku splácení a postupně se snižuje. V dalším detailu se liší úročení samotných hypotečních úvěrů. Známe následující standardy:
Německý standard (360/360)
Většina bank na českém trhu pro vyjádření doby splatnosti využívá tzv. německý standard. Ten vychází z předpokladu, že každý měsíc má 30 dnů a rok 360 dnů (360/360).
Anglický standard (365/365)
Tento standard je přesnější a předpokládá, že rok má 365 dnů, přičemž délka měsíce je dána skutečným počtem dní (nepočítá se s přestupným rokem).
Francouzský standard (365/360)
Francouzský standard počítá s aktuálním počtem dnů v měsíci, ale vychází předpokladu, že rok má 360 dnů. Pro klienty je méně výhodný. Tento způsob používá např. Česká spořitelna.
b) Překlenovací (řádný) úvěr od stavební spořitelny
Zatímco řádný úvěr stavební spořitelny je splácen anuitní splátkou, překlenovací úvěr je také úvěrem neanuitním. Trvá však jen nějakou dobu (nejčastěji deset až patnáct let při nastavení splatnosti celého úvěru na třicet let) a posléze je nahrazen řádným úvěrem. O tento typ úvěru můžete požádat v případě, že ještě nemáte na účtu stavebního spoření dostatek vlastních zdrojů a dostatečné hodnotící číslo, abyste na řádný úvěr dosáhli.
V průběhu překlenovacího úvěru se splácejí úroky z celé výše úvěru po celou dobu splácení, výše úvěru se nemění. Z tohoto důvodu je třeba se zajímat o to, jak dlouho bude překlenovací úvěr trvat, protože tato fáze může řešení přes stavební spořitelnu výrazně prodražit. Vedle tohoto účtu ještě platíte na účet stavebního spoření, dokud nenaspoříte stanovenou výši vlastních zdrojů.
V posledních letech se objevily také překlenovací úvěry ze stavebního spoření, které se blíží anuitně spláceným úvěrům. Jedním z těch to typů úvěru je tzv. Úvěr a Hypoúvěr od Buřinky.
Tyto teoretické poznatky můžeme převést na konkrétní kalkulaci. Následující kalkulace vyjadřuje zaplacené úroky u tří, čtyř a pěti milionů úvěru s celkovou délkou třicet let a šestiletou fixací. Tabulka tedy vyjadřuje součet zaplacených úroků za období šesti let.
| Výše úvěru (mil. Kč.) | Úroky překlenovacího úvěru | Kalkulace úroků hypotéky 360/360 | Kalkulace úroků hypotéky 365/360 | Kalkulace úroků Hypoúvěru od Buřinky |
| 3 | 441 000 Kč | 410 055 Kč | 415 908 Kč | 423 540 Kč |
| 4 | 588 000 Kč | 546 741 Kč | 554 544 Kč | 564 779 Kč |
| 5 | 735 000 Kč | 683 425 Kč | 693 180 Kč | 706 060 Kč |
Rozdíl zaplacených úroků např. úvěru 5 mil. Kč ve variantě hypoteční úvěr a překlenovací úvěr je 52 000 Kč za 6 let. Pro celkové porovnání je vhodné vyčíslit měsíční splátku úvěru, která se může lišit, a také vývoj zůstatku úvěru. Ondřej